Fredag, 14. august 2009 kl. 11:00 / renter
Så kom Danmarks Nationalbank tilbage fra sommerferie og nedsatte den ledende danske rente med 0,1 procentpoint. Rentenedsættelsen var længe ventet som følge af en historisk høj valutareserve. Det er vores forventning, at der ville komme flere af denne type rentenedsættelser hen over efteråret - det synes i hvert fald oplagt med endnu en nedsættelse á 0,10 procentpoint og muligvis yderligere en. I øjeblikket er rentespændet i forhold til euroområdet 0,45 procentpoint, hvor det før finanskrisen var 0,25 procentpoint. Vi forventer, at Nationalbanken har plads til at komme tilbage på et spænd på 0,25 procentpoint, men de vil formentlig være forsigtige i forhold til at kunne holde kronen inde for valutapariteten. Derfor kan det ikke udelukkes, at de for en lidt længere periode vil opretholde et forhøjet spænd.
Det synes givet, at det historiske spænd på 0,15 procentpoint, vi havde i perioden fra maj 2003 til februar 2006 er en saga blot. Godt nok er dansk økonomi fortsat en stærk økonomi, men det er simpelthen blevet vanskeligere, at være en lille åben økonomi med egen fast valuta. Årsagen skal findes i den generelle udvikling på de finansielle markeder. Det rekordlave spænd ophørte som en følge af TDC-salget i 2006, der bevirkede en stor kapitaludstrømning fra Danmark. Efterfølgende har den danske krone været under pres nogle gange i forbindelse med, at investorer har solgt ud af deres værdipapirer. Et udsalg, der også har ramt Danmark. Når vi nu ikke kan have et historisk lavt spænd i forhold til euroområdet, kan vi dog i stedet for glæde os over, at vi aktuelt har den laveste udlånsrente i Danmarks Nationalbanks historie. Og som der er argumenteret for ovenfor, så er der faktisk plads til at vi kommer endnu længere ned.
Den lavere rente er godt nyt for boligejerne. Gårsdagens nedsættelse skal nemlig ses i et større perspektiv. Gennem det sidste halve år har vi set markante rentefald, det gør det ganske billigt at låne til hus i realkreditten. I modsætning til bankerne giver realkreditten nemlig lån på engrosvilkår dvs. til rene markedspriser. I praksis betyder dette, at lavere rente med det samme slår igennem på priserne på nye lån. Nedsættelsen fra Nationalbanken var i høj grad indpriset i obligationspriserne, idet rentenedsættelsen var forventet. Nedsættelsen gav dog anledning til et lille fald i renterne, da den kom allerede i går og ikke i september, som de fleste havde ventet efter, at den ikke kom i sidste uge. Alt i alt betyder de lavere renter, at den aktuelle rente på et F1-lån er 1,99 procent om året. Det er ganske billigt og vil alt andet lige virke som vitaminer til boligmarkedet, hvorfor der er grund til at tro, at bunden snart er nær. Det er klart at den stigende økonomiske usikkerhed med en voldsom stigning i arbejdsløsheden betyder, at vendingen tager lidt længere tid, men det ændrer ikke ved det faktum, at rentenedsættelser i sig selv er godt for boligejerne. Så det kan vi glæde os over i en tid, hvor der er nok af økonomiske udfordringer.
Jeg hører ofte, at det er blevet svært at låne penge. Kravene er da også blevet skærpet, hvis man skal skaffe finansiering, men vi låner skam stadig penge ud i realkreditten - og endda flere end for et halvt år siden. Omvendt er bankerne noget mere tilbageholdende.
I går kom der nye tal fra Nationalbanken, der bekræfter dette. Mens bankernes udlån til erhvervslivet er faldet med 46 mia. kr. siden november, er realkreditinstitutternes udlån til erhvervslivet steget med 26 mia. kr. Det samlede udlån til erhvervslivet i Danmark er således faldet med 20 mia. kr. over det seneste halve år på grund af bankernes tilbageholdenhed med udlånene.
Udlånet til private er til gengæld stigende. Fra april til maj er udlånet steget med 3 mia. kr. Igen er det realkreditinstitutterne, der står for stigningen. Bankerne har således reduceret udlånet til private med 6 mia. kr. fra april til maj, mens realkreditinstitutterne har øget udlånet med 9 mia. kr. Det stigende udlån fra realkreditinstitutterne til private er med til at holde liv i anekdoterne om, at der er en vis optimisme at spore i boligmarkedet.
Siden oktober er bankernes udlån til private faldet med 17 mia. kr. svarende til et fald på 3 pct. Det bliver dog opvejet af realkreditinstitutterne, der i samme periode har øget udlånet til private med 46 mia. kr. eller 3 pct. Totalt er udlånet til private steget med 29 mia.kr. siden oktober, svarende til en stigning på 1 pct. Det er ikke mindst rentetilpasningslånene, der står for det stigende udlån til private hos realkreditinstitutterne, mens udlånet i fastforrentede lån er faldet.
Det betyder, at det danske boligmarked får en højere rentefølsomhed. I den forbindelse er det vigtigt at understrege, at man som boligejer skal gøre sig overvejelser omkring sin risikoprofil ved valg af lån. Tallene er med til at understrege, at den vigtigste faktor for boligejerne ved valg af lån, typisk er det aktuelle renteniveau.
Statistikken tegner således et billede af, at det ikke er realkreditinstitutterne, der holder igen, til trods for at der generelt har været opstramninger i kreditreglerne i sektoren. Bankerne er til gengæld fortsat ramt af, at det er svært at opnå kreditter. Gårsdagens tal er med til at understrege, at der til trods for kreditstramninger over en bred kam fortsat findes boligejere med sund økonomi, for hvem det ikke vil være et problem at købe og finansiere en bolig. Netop denne gruppe hjælpes af faldende boligpriser, faldende renter og stigende rådighedsbeløb som følge af højere indkomster og lavere skatter.
Intet nyt er godt nyt, siger man normalt. Dette er dog ikke tilfældet ved første øjekast, når man overordnet ser på den boligudbudsstatistik, som Realkreditrådet offentliggjorde i ugen. Der har igennem nogle måneder verseret en række anekdotiske beviser for, at boligmarkedet nu atter er på vej op i gear - anekdoter, jeg tidligere også har kommenteret på i denne blog. Realkreditrådets boligudbudsstatistik burde være et af de første steder, et sådant bevis kunne få medvind, hvilket faktisk er tilfældet, når man først dykker ned i tallene. Derfor er der grund til forsigtig optimisme på baggrund af lidt, men godt, nyt.
Boligudbuddet er steget i maj, hvilket betyder, at der p.t. er 62.879 boliger til salg fordelt på 41.730 parcel- og rækkehuse, 10.975 ejerlejligheder og 10.174 fritidshuse. Stigningen er 0,4 pct. i forhold til april og 2,4 pct. over det sidste år. Bag tallene ligger der imidlertid større bevægelser, idet boligudbuddet er kraftigt faldende for ejerlejligheder og svagt faldende for sommerhuse. Det har forholdt sig sådan længe nu, at udbuddet af ejerlejligheder har været faldende, hvilket stadigvæk må tilskrives, at mange over det seneste år har udskudt deres boligsalg. Når det er sagt, kan det imidlertid heller ikke udelukkes, at nogle af disse boliger rent faktisk bliver solgt. I denne statistik kan vi desværre ikke se, hvordan aktivitetsniveauet - altså handlerne - udvikler sig.
Ser man på tallene geografisk, er der en vis optimisme at spore. I København, Nordsjælland og Århus-området er boligudbuddet faktisk faldende for samtlige ejendomskategorier. Disse områder er typisk de områder, der hurtigst ændrer sig i forhold til det øvrige boligmarked, så de anekdotiske beviser for forårets komme kan ikke helt afvises. Uanset om det faldende udbud skyldes faktiske salg, eller om det dækker over sælgere, der opgiver at sælge deres boliger, må det alt andet lige få det negative prispres til at aftage.
På landsplan tager det længere og længere tid at sælge sin bolig. I maj var den gennemsnitlige udbudstid for parcel og rækkehuse på 216 dage, for ejerlejligheder 242 dage og 316 dage for fritidshuse. Set over den sidste måned er der tale om marginale ændringer, men over det seneste år er der tale om markante stigninger på 44, 33 og 49,8 pct. for de respektive ejendomskategorier. Geografisk er der også her en vis medvind til de grønne skud på boligmarkedet, idet der er faldende udbudstider i København og Nordsjælland. I en række større byer er der også faldende udbudstider, hvis man kun ser på ejerlejlighedsmarkedet.
Boligsælgerne må dog fortsat nedsætte deres priser for at sælge. På landsplan falder udbudspriserne således fortsat. Her er der ikke så meget optimisme at finde, idet det faktisk kun er København, der reelt kan berette om det modsatte. Her bør man holde in mente, at priserne, ifølge gængs økonomisk teori, skal tilpasse sig langsomt. Priserne er dog mest træge i nedadgående retning, men generelt er der langsom tilpasning i priserne og særligt i boligmarkedet, der er kendt for at vende som en supertanker. Derfor er det rent faktisk bemærkelsesværdigt, at udbudspriserne i København har været svagt stigende i den forgangne måned. Det er imidlertid værd at bemærke, at dette ikke siger noget om den pris, sælger i sidste ende får for boligen! Det kunne dog tyde på, at afslagene faktisk er faldende i de ledende områder af boligmarkedet. Årsagen til denne konklusion er, at nedtagningspriserne, altså den pris boligen havde, da den blev fjernet fra nettet, rent faktisk er stigende.
Statistikken fra Realkreditrådet bekræfter os i, at der er god grund til at følge med i boligprisstatistikkerne de kommende måneder, idet vi løbende bliver klogere på boligmarkedets sande tilstand. Meget tyder på, at der er en ændring at spore, hvilket i høj grad skal forklares med, at boligbyrden i de sidste par måneder har været stærkt faldende som følge af en cocktail bestående af lavere renter, højere disponible indkomster samt den kraftige priskorrektion, vi generelt har set på boligmarkedet. Jeg er ikke jubeloptimist men der er flere tegn i sol og måne på, at stabiliseringen på boligmarkedet snart kan være en realitet. Dette udelukker dog ikke, at vi først ser en endelig vending i 2010. Men godt begyndt er halvt fuldendt, som man siger.